Mieterhöhungen – gut zu wissen!

Nachdem mich Ende 2018 auch das Schicksal einer heftigen Mieterhöhungsforderung nach BGB, § 558 ereilt hat, musste ich mich zwangsweise näher mit der Materie beschäftigen und trage hier mal alle Infos zusammen, die dem Einen oder Anderen Mieter auch hilfreich sein könnten.

Hinreichende Begründung

Wichtig in einer Mieterhöhungsforderung ist es, auf die korrekte Begründung zu achten. BGB § 558a legt dabei die genauen Anforderungen dar, wie die ortsübliche Vergleichsmiete angegeben werden muss. Mindestens eine der folgenden Angaben muss in der Mieterhöhungsforderung vorhanden sein:

1. Bezugnahme auf Mietspiegel
2. Auskunft aus einer Mieterdatenbank
3. Gutachten eines Sachverständigen (öffentlich bestellt und vereidigt)
4. Angabe von 3 Vergleichswohnungen

Fehlen diese Angaben (bzw. enhält die Forderung KEINE dieser Angaben), ist die Mieterhöhungsforderung nicht hinreichend begründet und nach § 558a, Absatz 5 unwirksam.

Unzulässige Begründungen

Oftmals ist die Begründung für eine Mieterhöhung auch schlicht unzulässig. Auch hier habe ich 2 Beispiele aus meinem Erfahrungsschatz.

Sanierung

Bekanntermaßen können Sanierungs-/Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden (auch über die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus), wenn Faktoren für eine energetische Modernisierung vorliegen. Nicht auf den Mieter umgelegt werden können allerdings Sanierungen ohne energetischen Modernisierungsaspekt. Im konkreten Fall hat der Vermieter die Erhöhung der Miete für die Garage mit der vorangegangenen Sanierung der gleichen begründet. Faktisch wurde die Garage lediglich repariert/saniert. Modernisierungsmaßnahmen gab es nicht. Hier greift also BGB §553. Dementsprechend ist es die Verpflichtung des Vermieters den vertragsgemäßen Zustand des Mietobjekts zu gewährleisten. Hierfür notwendige Aufwendungen (Erhaltungsmaßnahmen) hat der Vermieter zu tragen.

Einheitspreis

Eine ebenfalls unzulässige Begründung – und auch dass habe ich live erlebt – ist es, eine Mieterhöhung damit zu begründen, dass die Miete für gleiche Mietobjekte „einheitlich“ angepasst wurde. Auch hier ging es im konkreten Beispiel wieder um den Tiefgaragenstellplatz, der nach der o.g. Sanierung einheitlich 50,- statt wie bisher 40,- Euro kostet und deshalb auch für Bestandsmieter gleichermaßen angepasst wird.

Mieteinheit

Verfügt die gemietete Wohnung z.B. über eine Garage, so bilden Wohnung und Garage eine sogenannte Mieteinheit. Dies hat zur Folge, dass für die Garage keine unabhängige und gar anders begründete Mieterhöhung zulässig ist. So hat z.B. das AG Köln am 04.12.2003 unter Az. 210 C397/03 geurteilt, dass bei einer Mieteinheit die Berechnung der Mieterhöhung einheitlich zu erfolgen hat. D.h. es wird nicht die Miete für die Wohnung um X Euro erhöht und die Garage um X Euro, sondern es ist die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung mit Garage zu Grunde zu legen und der qm-Preis ganzheitlich zu erhöhen – auch dann, wenn im Mietvertrag die ursprüngliche Miete für Wohnung und Garage getrennt ausgewiesen sind.

Eine von der Wohnung unabhängige Mieterhöhung von Garagen ist nur im Rahmen des Gewerberaummietrechts möglich, wenn ein eigenständiger Mietvertrag für die Garage besteht und wenn die Garage nicht der Wohnung zugerechnet werden kann (z.B. gilt die Mieteinheit auch dann, wenn Wohnung und Garage in 2 getrennten Verträgen gemietet werden, die Garage aber offensichtlich – z.B. weil sie im gleichen Gebäude ist – zur Wohnung gehört).

Wohnfläche

Immer ein Thema ist die Wohnfläche der Immobilie. Grundlage für ihre Berechnung ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) in der aktuellen Version gültig ab 01.01.2004.

Die maximale Mieterhöhung bezieht sich auf den im Mietvertrag vereinbarten Mietpreis für die dort vermerkte Wohnfläche. Allerdings ist die Quadratmeterzahl in manchen Fällen gar nicht oder schlichtweg falsch angegeben.

Gemäß BGH, Urteil vom 18.11.2015, Az.: VIII ZR 266/14 muss eine Mieterhöhung aber nur auf die tatsächliche Fläche gezahlt werden. Daher sollte man einerseits darauf bestehen, dass der Vermieter die Wohnfläche des Mietobjekts benennt (falls im Mietervertrag dazu keine Angaben vorhanden sind) und andererseits sollte man die Wohnfläche des Mietobjekts selbst nachmessen, da es im Falle einer Mieterhöhung im Gegensatz zum Mietvertrag selbst keine 10% Toleranz gibt.

Treppen

Verfügt die Wohnung über eine Treppe mit mehr als 3 Steigungen (Stufen), ist die Grundfläche, über die sich die Treppe erstreckt, sowie ggf. dazugehörige Absätze von der Wohnfläche abzuziehen. Hierzu heißt es in der WoFlV:

§ 3 Ermittlung der Grundfläche
...
(3) Bei der Ermittlung der Grundfläche bleiben außer Betracht die Grundflächen von
1. ...,
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
3. ...
...

Wurde die Wohnfläche vor der aktuell gültigen WoFlV vom 01.01.2004 berechnet, gilt für Treppen das Gleiche, wie für Dachschrägen:

Flächen mit einer lichten Höhe von wenigstens zwei Metern werden vollständig angerechnet.
Flächen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern werden zur Hälfte angerechnet.

Liegt eine gültige Wohnflächenberechnung von vor 2014 vor, ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, diese nach der neuen WoFlV zu erneuern. Die alte Berechnung bleibt gültig und findet Anwendung (vgl. WoFlV §5).

Balkone/Terassen

Mit Urteil des LG Berlin, Az.: 18 S 308/13 vom 17.01.2018 wurde entschieden, dass nur ¼ der Fläche des Balkons zum Wohnraum gezählt wird, auf den eine Mieterhöhung zu zahlen ist. Eine abschließende Klärung steht jedoch noch aus, da das Verfahren am BGH noch nicht abgeschlossen ist.

Fristen

Frühestmögliche Ankündigung nach Einzug: min. 1 Jahr
Frühestmögliche Ankündigung zwischen zwei Anhebungen: min. 1 Jahr
Inkrafttreten nach Ankündigung: 2 volle Monate zum Monatsende
Zeit für Prüfung & Widerspruch nach Ankündigung (Überlegungsfrist): 2 volle Monate zum Monatsende
Sonderkündigungsrecht: innerhalb von 2 Monaten
Klagefrist für Zustimmungsklage: 3 Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist

Auch bei der Höhe der maximalen Mieterhöhung gibt es eine Frist: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 15 oder 20 % angehoben werden. Welche Kappungsgrenze gilt, ist von der jeweiligen Stadt und ihrer Wohnraumsituation abhängig.

Quellen:
http://www.mieterbund24.de/
https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html